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金三銀四沒缺席買房的時候到啦

发布时间:2020-01-10 08:08:48 编辑:笔名

金三银四没缺席,买房的时候到啦?!

最近,不知道大家注意到没,二手房成交量增的有点猛,

过去一个月,一线及部分二线重点城市的房屋交易数据,正呈现回暖表现

贝壳研究院Real Data数据显示,今年2月,一线城市新房交易量较去年底均呈现不同程度的上涨其中,北京新房累计成交量同比上升57%,上海同比上升22%,深圳同比上升6%

某地产大v也表示:二手房,2月最后四个工作日交易量比预期猛增了平均70套/天

值得注意的是,北京2月二手房新增挂牌房源均价环比上涨0.2%,达到6.3万元/平方米但成交均价则略有下跌,环比降幅1%降至5.99万元/平方米,价格调涨占比从18%提高到24%,但议价空间则从4.6%缩至4%

于是,大家纷纷猜测,烟花三月,楼市复苏了

然鹅楼市到底是“回光返照”还是“起死回生”呢今天跟大家分享柯谈的一篇见解:

2019,是熊是牛,你我都无权决定,但无论如何,对于不指望暴富的刚需和置换来说,今年都是难得的买房时机

一、骚动

拿到“因城施策”的尚方宝剑之后,从去年底开始,全国陆续有19个城市直接或间接的放松楼市调控,菏泽、广州、珠海、杭州、合肥、青岛、北京等微调了限价、限售和社保要求,南京、西安、海口、大连、常州则是一再降低落户门槛,抢人为楼市接盘

年后的楼市,更是热闹非凡

全国楼市的反面教材燕郊,在北京城市副中心通州规划出炉后,房价迅速反弹,比去年的腰斩价平均上涨元/平,甚至传言有房源一夜暴涨7000元/平

2月22日,华润深圳湾瑞府开盘,久违的抢房奇观重现,8000万一套的豪宅瞬间“秒光”

2月23日, 南京3000人的看房团乘坐65辆大巴,分赴14条线路冲进72家楼盘,单日成交房源2596套

2月20日,杭州绿城建发沁园突破限价领证,比上次开盘涨了4500元/平年后,无锡5楼盘集体上调价格,其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平

上海二手住宅成交量,从去年11月开始连续上涨3个月,2019年1月达到16480套,同比去年1月上涨了40%

2019年1月,厦门二手房成交量比上个月上涨42%,同比去年1月增长312%

也许,这轮房价下跌完全没有达到你的预期,但这根本不重要,没人会在乎你微薄的购买力,不管你承认与否,楼市最艰难的时刻已经过去,全面回暖已经到来

所以,请放弃幻想,面对现实,接下来你要做的,已经不是耐心等待房价回调,而是要擦亮双眼伺机进场

二、风向标

2015年330新政是这轮大牛市的起点政策一落地,深圳率先领涨,上海紧随其后,从7月份开始上海成交量和房价大幅上涨,2016年初涨价潮蔓延至北京、广州,紧接着厦门、杭州、南京等强二线开始轮动,2017年开始,伴随着去库存和棚改的实施,三四线城市全面崛起

暮然回首,我们发现了极其相似的一幕,上一轮牛市行情今天仿佛又要上演:2019开年,深圳豪宅疯抢,上海连涨3个月,厦门成交量激增,杭州突破限价

2019是否存在疯牛,我不敢妄自揣测

,但是我可以肯定的告诉你,每轮牛市一定是从深圳、上海、厦门、杭州这四座城市开始的,曾经是,将来一定也是

(如果你不明白,可以看看下面这段分析)

深圳是目前我国最有活力、人口结构最年轻的城市,一线的身价,三线的入户门槛,吸引着全国的新鲜血液源源不断的涌入深圳的购房杠杆率全国最高,正说明了年轻人敢闯敢做的冲劲,每一次调控政策的松动,最先激发的一定就是深圳这种高杠杆城市的购房需求

上海百年以来,一直就是中国房价最高的城市,被北京超越也就是近5年的事上海中西融合的文化、宽松自由的环境,公平透明的市场,使得她一直是金融贵族、富豪阶层布局资产的重镇,中高端楼盘永远是供不应求

厦门和杭州都是本省有钱人的终极置业目的地而且福建和浙江是我国民营经济最发达,民间财富最充裕的省份,藏富于民在这两个省份展现的淋漓尽致厦门的购房群体中本地人占比不到3成,其余主要来自于漳州、泉州、莆田以及东南亚富豪的返乡置业杭州则是我国最早期炒房团扎根的集中营当全民投资、全民炒房在当地形成惯性思潮之后,房价急涨急跌就很容易出现,这也是厦门和杭州房价能超越一线广州,涨幅能和北上深并驾齐驱的根源

深圳、上海、厦门、杭州这4座城市的趋势完全可以定调我国楼市的走向,可以说,这4座城市就是我国房地产行业的风向标、领头羊牛市从这里率先启动,熊市也是从这里蔓延开来如果你是资深投资客,亦或是想比别人看远一步,务必要时刻关注这些城市的最新动向

三、金三银四

楼市素有“金三银四”、“金九银十”之称,但是鲜有人认真研究过其成因

在熊市里,金三银四从不缺席比如2017、2018两年里,北京、上海、广州二手住宅最高月成交量都是出现在3月份

而在大牛市的2015、2016年中,二手住宅最大月成交量都不是3、4月份,比如深圳是2015年7月、上海是2015年12月、北京是2016年9月,广州是2016年11月

这说明了刚性需求都是在年初集中释放,而投资需求则完全受政策影响也就是说,如果今年政策放松了,成交量会逐月增加,下半年或者年底会出现最大成交,而如果政策维持不变,那每年年初的3月份就是这一年的最高成交量

通俗点讲就是,刚需客造就了金三银四,投资客成全了金九银十楼市再差,金三银四一定有,但金九银十未必有

所以,完全不必被近期中介和开发商的炒作和谣言蛊惑,没有政策支持的“金三银四”根本成不了气候,随着刚需、置换的集中释放,楼市还会重归平静,就像过去的2017和2018

四、操盘手

2019年2月25日,银保监会副主席王兆星在会上说到:“下一阶段,我们要继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题”

2月日在北京召开的2019年央行金融市场工作会议,要求加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制

从去年底住建部提出“稳房价稳地价稳预期”和“因城施策”至今,高层对楼市的态度没有明显转变,通过因城施策鼓励刚需,通过把控贷款遏制投机

“稳”字当头的两会后,大概率不会给楼市松绑了

五、信号弹

楼市5大调控政策的影响力度从高到低如下排列:限购>限贷>税费>限售>限价

取消限价是为了止跌,缓解资金压力,帮助房企度过难关取消限售是缓和预期,引导民众入市接盘,维稳房价这两项都属于稳定房价的措施,不属于刺激政策,根本不会造成房价上涨

限贷和税费,如果针对刚需定向放松,那首套、置换要及时入场,这是今年的极大概率事件

限贷和税费,如果针对二套及以上放开,那投资客请跑步入场,楼市即将启动上涨

如果限购放开,就像2014年那样,北上广深三亚五城除外,限购全部取消,那么请暂停手中的一切琐事,把股票、债券、基金全部抛掉,外债全部收回,以最大的杠杆抄底楼市,因为暴涨即将来临

当然,大尺度刺激楼市的概率极小,除非我国经济面临不可控的大幅下滑但完全可以预见到,首套刚需的利率调至基准,首付重启打折,已经离我们不远

我们正在走出熊市,牛市有多远,不得而知现在一二线城市的基本面是,房价已基本止跌,但距离上涨,尚待时日

2019年,身处一二线的刚需、置换、学区房可以出手了,因为对于你们来说,价格只要不跌,早一天入住就是赚但对于纯投资来说,切勿盲目入场,因为高杠杆、高利息,不涨就是跌,否则你就是在赌博,而且是和操盘手对赌,你胜算有几何呢

六、事在人为

2019,核心城市触底回暖,边缘城市泡沫回调,这就是你今年一切操作的根本准则

中国的房价问题其实非常简单,就是供求关系的问题,之所以那么多人一直看不懂,主要是被反反复复的调控和表态整懵了

如何精准把握上涨行情,我可以教你一招,只需记住两点:一、限购限贷的闸门放开,二、成交量连续三个月大涨只要同时满足这两条,牛市即将到来

中介、开发商、砖家的消息和言论,看看热闹、听听即可,千万不能太走心,否则最后吃亏的是你自己

中国人,不信神,只信人,事在人为,楼市里尤其如此!

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